청약 제도

서울 25구가 전부 투기과열지구이자 조정대상지역이라, 청약 판정은 규제지역 조항으로만 간다. 지정 현황은 국토교통부 고시(2025-10-16 시행)로 확인했다. 그래서 아래 조건은 서울 어느 구에서 청약하든 같다.

신청 자격 — 통장만으로는 1순위가 안 된다. 규제지역 1순위는 넷을 함께 요구한다: 주택청약종합저축 가입 2년 경과, 별표 2의 지역별 예치기준금액 납입, 세대주, 과거 5년 안에 다른 주택 당첨자가 나온 세대가 아닐 것. 2주택 이상 보유 세대도 1순위에서 빠진다. 비규제지역 수도권은 가입 1년이면 1순위이므로, 서울은 통장 기준이 두 배다. (주택공급에 관한 규칙 제28조 제1항, 국가법령정보센터 2026-09-03 확인 · 청약홈 「청약자격」 안내 같은 날 확인)

예치기준금액은 서울(특별시) 기준으로 면적이 커질수록 계단으로 오른다 — 85㎡ 이하 300만원, 102㎡ 이하 600만원, 135㎡ 이하 1,000만원, 면적 제한 없이 신청하려면 1,500만원. 모집공고일 현재 주민등록상 거주지역으로 판정한다. (같은 규칙 별표 2, 2026-09-03 확인)

뽑는 방법은 면적이 정한다. 투기과열지구 민영주택 일반공급에서 가점제(가입 기간· 무주택 기간·부양가족 수를 점수로 매겨 높은 순으로 뽑는 방식) 비율은 60㎡ 이하 40%, 60~85㎡ 70%, 85㎡ 초과 80%다. 조정대상지역 중 청약과열지역 기준으로는 85㎡ 초과가 50%다. 나머지는 추첨이고, 추첨 물량의 75%는 무주택세대구성원에게 먼저 간다. 가점제 물량에서는 1주택 보유 세대와 과거 2년 안에 가점제로 당첨된 세대가 빠진다. (같은 규칙 제28조 제2항·제4항·제6항·제8항, 2026-09-03 확인)

가점은 84점 만점이고 무주택 기간과 부양가족 수가 대부분을 차지한다 — 무주택 기간 상한 32점(15년 이상), 부양가족 수 상한 35점(6명 이상), 통장 가입 기간 상한 17점. 같은 점수면 가입 기간이 긴 쪽이 먼저다. (같은 규칙 별표 1, 2026-09-03 확인)

당첨 뒤에 붙는 제한이 길다. 투기과열지구에서 공급되는 주택과 분양가상한제 적용 주택에 당첨되면 그 세대는 10년간 다른 분양주택에 다시 당첨될 수 없다. 청약과열지역 주택은 7년이다. (같은 규칙 제54조, 2026-09-03 확인)

분양가상한제는 규제지역과 다른 지도를 그린다. 서울이 전역 투기과열지구가 된 뒤에도 민간택지 분양가상한제는 강남구·서초구·송파구·용산구 넷에만 남아 있다 — 2023-01-05 국토교통부공고 제2023-3호가 나머지를 풀었고, 국가법령정보센터 행정규칙 조회에서 그 뒤의 지정·해제 공고가 잡히지 않는다(2026-09-03 확인). 남은 넷의 범위가 구 전역인지 일부 동인지는 원 지정 공고를 못 열어 확인 못 했다.

조건

서울 25구 전부 규제지역이라 어느 구든 같다. 민영주택 기준. (주택공급에 관한 규칙, 시행 2026-06-15, 국가법령정보센터 2026-09-03 확인)

1순위 요건

뽑는 방법 — 면적별

추첨 물량의 75%는 무주택세대구성원에게 먼저. 가점 만점 84점 = 무주택 기간 32 + 부양가족 35 + 통장 가입 기간 17 (별표 1).

당첨 뒤 제한

반대 근거

• 분양가는 이 줄에 없다. 분양가상한제가 적용되는지만 알 뿐, 얼마에 나오는지는 단지별 입주자모집공고에 있다. 계약금·중도금·잔금의 시기와 비율도 공고문마다 다르다.
• 중도금 대출 조건은 다른 자리다. 규제지역에서 중도금을 얼마나 빌릴 수 있는지는 금융위원회 감독규정과 보증기관(주택도시보증공사·한국주택금융공사) 기준이 정한다 — 대출 규제 줄이 볼 자리다.
• 공급 물량이 안 들어 있다. 세 권역에 지금 무엇이 나오는지는 청약홈 분양정보에서 받아야 하는데, 아직 어댑터가 값을 내지 않는다. 그래서 「세 권역 분양 공고」를 값이 아니라 사건으로 걸었다.
• 국민주택과 민영주택이 다르다. 위의 가점제 비율과 예치기준금액은 민영주택 이야기다. 국민주택은 납입 횟수와 저축총액으로 순위를 나눈다.
• 남은 네 구의 범위를 확인 못 했다. 분양가상한제 원 지정 공고가 동 단위였는데 그 동 목록을 오늘 못 열었다. 구 전역으로 읽으면 안 된다.

판단 이력

내가 읽은 판과 지금 판

왜 보나

• 자격과 방법은 다른 물음이다. 대출 규제 줄은 빌릴 수 있는 돈을 재고, 이 줄은 신청할 수 있는지와 어떻게 뽑히는지를 잰다. 한도가 충분해도 세대주가 아니면 규제지역에서는 1순위가 아니다.
• 판정 기준이 한 규칙에 모여 있다. 순위도 가점제 비율도 재당첨 제한도 특별공급 비율도 「주택공급에 관한 규칙」 안에 있고, 시행일자 하나로 「내가 본 뒤에 바뀌었나」가 정확히 갈린다. 조문을 통째로 견줄 필요가 없다.
• 면적이 방법을 정한다. 같은 단지에서도 60㎡ 이하는 추첨 몫이 60%인데 85㎡ 초과는 20%다. 무주택 기간이 짧은 사람과 긴 사람이 노려야 할 면적이 다르다.
• 분양가상한제는 값을 낮추고 제한을 늘린다. 적용 주택에 당첨되면 재당첨 제한이 10년으로 가장 길다. 그 지도가 규제지역 지도와 안 겹치므로 층을 따로 봐야 한다.
• 서울 전역 규제지역은 최근에 된 것이다. 2025-10-16 고시 전에는 21개 구가 비규제지역이었다. 그 시절 기준으로 쓴 안내문이 아직 많이 돌아다닌다.

사람이 확인하는 것